De aannames
Dit voorbeeld gebruikt een annuïteitenhypotheek. Veronderstelde openstaande schuld: € 250.000. Contractrente: 4,30%. Resterende aflossingstermijn: 240 maanden. Resterende rentevastperiode: 42 maanden. Vergelijkingsrente van de huidige bank: 3,50%. Nog beschikbare vergoedingsvrije ruimte: € 25.000. Dit zijn aannames, geen bankofferte of klantcase.
Stap 1 — grondslag en contractuele aflossing
De beginwaarde van de grondslag is € 250.000 − € 25.000 = € 225.000. De maandannuïteit van het oorspronkelijke saldo bij 4,30% en 240 maanden is € 1.554,76158456. Deze contractuele annuïteit blijft het uitgangspunt voor het verloop van de verminderde grondslag. Een nieuwe, lagere annuïteit op € 225.000 berekenen zou in dit model te weinig aflossing en daarmee een te hoge vergoeding opleveren.
Stap 2 — renteverschil per maand
Het verschil is 4,30% − 3,50% = 0,80 procentpunt per jaar. In maand 1 bedraagt de gemiste rente € 225.000 × 0,008 ÷ 12 = € 150. De bedragen dalen daarna met de grondslag.
Stap 3 — grondslag laten dalen
Na elke maand wordt de volgende grondslag berekend als de huidige grondslag × (1 + 0,043 ÷ 12) − € 1.554,76158456, met een minimum van nul. Voor de volgende maand wordt het renteverschil op die nieuwe grondslag toegepast. Dit loopt maximaal 42 maanden door.
Stap 4 — terugrekenen naar vandaag
De gemiste rente in maand m wordt gedeeld door (1 + 0,035 ÷ 12)m. De eerste € 150 heeft daardoor een huidige waarde van ongeveer € 149,56. Alle 42 maandbedragen opgeteld geven € 5.506,55 indicatieve vergoeding. De berekening gebruikt ongeronde tussenuitkomsten.
Wat kan bij de bank anders zijn?
De bank gebruikt de voorwaarden van je leningdeel, de juiste vergelijkingsrente op de aflosdatum, op- en afslagen en de werkelijk nog beschikbare ruimte. Spaarhypotheken, lineaire of aflossingsvrije delen en eerdere extra aflossingen vragen een andere uitwerking. Vraag daarom de gespecificeerde berekening op; een afwijking hoeft niet klein te zijn.
Vergoeding is niet hetzelfde als totale kosten
Advies, taxatie, notaris en eventuele NHG-provisie komen waar van toepassing bij de vergoeding. De vergoeding delen door het maandlastverschil geeft daarom geen volledige terugverdientijd. In het uitgewerkte oversluitvoorbeeld voegen we € 3.000 veronderstelde kosten toe en bekijken we ook de resterende schuld. Ondanks de lagere maandlast is dat scenario binnen 42 maanden niet voordelig vóór belasting.
Controleer de stappen in onze methode en gebruik de boeterentecalculator met je eigen gegevens. De AFM-uitgangspunten beschrijven welke contractuele aspecten gecontroleerd moeten worden. De uitkomst is geen officiële aflosnota.
Indicatieve berekening. Werkelijke besparing afhankelijk van persoonlijke situatie en advies van AFM-adviseur.