Begin met een gespecificeerde begroting
Er is geen vast landelijk bedrag voor hypotheek oversluiten. De kosten hangen af van je contract en de diensten die je nodig hebt. Vraag de actuele aflosnota bij de bank op en offertes bij de adviseur, taxateur en notaris. Voorkom dubbeltelling als een offerte bijvoorbeeld kadaster en royement al omvat.
| Kostenpost | Bedrag vaststellen | Fiscale aandachtspunten |
|---|---|---|
| Vergoeding vervroegd aflossen | Aflosnota eigen bank | Alleen voor eigenwoningschuld aftrekbaar |
| Advies en bemiddeling | Schriftelijke dienstenofferte | Voor financiering eigenwoningschuld |
| Taxatie | Geaccepteerde waardering bij de nieuwe bank | Voor verkrijgen hypotheek |
| Hypotheekakte, kadaster en royement | Gespecificeerde notarisofferte | Hypotheekkosten onderscheiden van aankoopkosten |
| NHG | 0,4% provisie in 2026 indien verschuldigd | Grondslag verschilt bij bestaande NHG |
Waarom boeterente geen vast percentage van je schuld is
De bank gebruikt de contractrente, haar vergelijkingsrente voor de resterende rentevastperiode, de nog beschikbare vergoedingsvrije ruimte en het schuldverloop. Een algemeen percentage of een bandbreedte zonder die gegevens is niet betrouwbaar. Onze boeterentecalculator geeft een beperkte indicatie; de bank stelt de aflosnota vast.
Welke kosten zijn aftrekbaar?
Volgens de Belastingdienst kunnen kosten voor het afsluiten van de hypotheek aftrekbaar zijn voor zover ze betrekking hebben op eigenwoningschuld. Daaronder vallen ook de kadastrale rechten bij de hypotheekakte. De leveringsakte en kadastrale rechten voor de aankoop zijn niet hetzelfde en zijn niet aftrekbaar als financieringskosten. Vraag de notaris om de posten te splitsen.
Het belastingvoordeel hangt af van je belastbare inkomen, leeftijd en de aftrekbare eigenwoningschuld. Voor hoge inkomens is de aftrek in 2026 beperkt tot 37,56%; dit is niet het tarief van de eerste schijf en geen vaste teruggave voor iedereen. De uitleg over boeterenteaftrek behandelt de fiscale verdeling en betaling via rentemiddeling.
Meefinancieren verandert de vergelijking
Leen je extra om de kosten te betalen, dan stijgt je schuld. De rente over dat deel is niet aftrekbaar in box 1. Bij overige oversluitkosten kan een evenredige verdeling nodig zijn, terwijl de boeterente voor de oorspronkelijke eigenwoningschuld apart wordt behandeld. Zie het rekenvoorbeeld van de Belastingdienst in de bronnen hieronder en boeterente meefinancieren.
Terugverdientijd zonder schijnzekerheid
Als uitsluitend rekenvoorbeeld nemen we € 4.000 kosten en € 100 minder bruto maandlast: € 4.000 ÷ € 100 = 40 maanden. Beide bedragen zijn aannames. Deze uitkomst zegt alleen wanneer het verschil in maandbetalingen de kosten dekt. Belastingen en het verschil in resterende schuld zijn nog niet verwerkt. Loopt de huidige of nieuwe rentevastperiode vóór die 40 maanden af, dan is het voordeel daarna onbekend.
Bij dezelfde bank blijven
Een renteaanpassing zonder nieuwe hypotheekakte kan notariskosten voorkomen. Dat betekent niet automatisch dat blijven goedkoper is: vergelijk eventuele wijzigingskosten, boeterente, rente en voorwaarden. Controleer vooraf welk waardebewijs wordt geaccepteerd. Een desktopwaardering volstaat niet in iedere situatie.
Gebruik een identiek saldo en dezelfde resterende aflossingstermijn om offertes te vergelijken. Een lagere maandlast door langer aflossen is geen bewijs van lagere totale kosten. Vul je eigen kosten in de oversluitcalculator in en beoordeel ook het saldo op de vergelijkdatum.