Wat is hypotheek oversluiten?
Hypotheek oversluiten betekent dat je je huidige hypotheek beëindigt en een nieuwe afsluit, bij dezelfde of een andere geldverstrekker. Je lost je oude lening volledig af met de nieuwe hypotheek en betaalt voortaan een ander rentetarief. Voor huiseigenaren met een hoger tarief dan de markt is het de meest directe manier om de maandlast te verlagen.
Een rentevastperiode bepaalt tot wanneer je contractrente geldt. Een lagere offerte kan reden zijn om te vergelijken, maar de vergoeding voor vervroegde aflossing en andere kosten kunnen de overstap onvoordelig maken.
Wanneer loont oversluiten?
Oversluiten kan voordeel geven als de lagere kosten van de nieuwe lening opwegen tegen de vergoeding en overige overstapkosten. Vergelijk ook de resterende schuld op dezelfde datum. Reken niet voorbij het einde van een rentevastperiode zonder nieuwe renteaannames. Lees wanneer vergelijken zinvol is.
Actuele hypotheekrente
Of oversluiten nu loont, hangt af van het verschil met de actuele markt. Onderstaande gemiddelde tarieven per rentevastperiode zijn een referentie; je persoonlijke tarief hangt af van je inkomen en risicoklasse.
| Statistische rentevastperiode | Gemiddelde rente |
|---|---|
| Variabel / tot en met 1 jaar | 4,22% |
| Meer dan 1 tot en met 5 jaar vast | 4,13% |
| Meer dan 5 tot en met 10 jaar vast | 3,87% |
| Meer dan 10 jaar vast | 3,32% |
Rekenvoorbeeld: een lagere maandlast hoeft niet genoeg te zijn om vergoeding en kosten terug te verdienen. Bekijk de expliciete aannames en het schuldverschil in ons uitgewerkte voorbeeld. Reken je eigen situatie door met de besparingscalculatorof bekijk drie volledig uitgewerkte scenario's in het rekenvoorbeeld oversluiten.
Hoe wordt de boeterente berekend?
Sluit je tussentijds over, dan vraagt je bank een boeterente: een vergoeding voor de rente die zij misloopt. Die mag volgens de AFM-methode (art. 81c BGfo) niet hoger zijn dan het werkelijke financiële nadeel — de contante waarde van het renteverschil over je resterende rentevaste periode. Lees hoe je de boeterente berekent volgens de AFM-methode of reken het direct uit met de boeterentecalculator.
Wat kost het oversluiten?
De kosten zijn afhankelijk van je situatie, maar bestaan doorgaans uit:
| Kostenpost | Indicatief bedrag | Aftrekbaar? |
|---|---|---|
| Boeterente | Volgens aflosnota | Ja (box 1) |
| Advieskosten hypotheekadviseur | Bedrag volgens offerte | Ja (box 1) |
| Taxatiekosten | Bedrag volgens offerte | Ja (box 1) |
| Notariskosten hypotheekakte | Bedrag volgens offerte | Voor eigenwoningschuld |
| Kadaster bij hypotheekakte | Volgens specificatie | Voor eigenwoningschuld |
Het complete overzicht en wat er fiscaal aftrekbaar is, staat op kosten oversluiten.
Let op: dubbele rente en overbrugging
Stem bij een overstap de aflosdatum, geldigheid van de offerte en notarisafspraak op elkaar af. De notaris gebruikt de nieuwe lening om de oude af te lossen. Vraag vooraf hoe eventuele dagrente, verlengingskosten of overlappende betalingen worden verrekend.
Aflossingsvrije hypotheek oversluiten
Heb je (deels) een aflossingsvrije hypotheek? Dan gelden er extra aandachtspunten bij oversluiten, zoals de resterende aftrektermijn en het beleid van de geldverstrekker. Lees verder bij aflossingsvrije hypotheek oversluiten en bekijk de verschillen tussen de hypotheekvormen.
Het stappenplan
- Bereken indicatief met onze calculator: voer je saldo, huidige rente en resterende rentevastperiode in.
- Vraag onafhankelijk advies aan bij een AFM-geregistreerde hypotheekadviseur die meerdere geldverstrekkers vergelijkt.
- Kies een aanbieding: vergelijk niet alleen de rente, maar ook de looptijd, het boetevrije aflossingspercentage en NHG-mogelijkheden.
- Lever documenten aan: taxatierapport, loonstroken, jaaropgaven en je actuele hypotheekakte.
- Passeer bij de notaris (alleen bij een andere bank) en ontvang je nieuwe renteblad.
Een uitgebreidere uitleg per stap vind je in het stappenplan oversluiten. Ben je zelfstandig ondernemer? Voor de inkomenstoets gelden dan extra regels — lees oversluiten als zzp'er of ondernemer.