Wat is hypotheek oversluiten?
Hypotheek oversluiten betekent dat je je huidige hypotheek beëindigt en een nieuwe afsluit, bij dezelfde of een andere geldverstrekker. Je lost je oude lening volledig af met de nieuwe hypotheek en betaalt voortaan een ander rentetarief. Voor huiseigenaren met een hoger tarief dan de markt is het de meest directe manier om de maandlast te verlagen.
In Nederland zijn de meeste hypotheken afgesloten met een rentevastperiode van 5, 10, 15 of 20 jaar. Staat jouw rente hoger dan wat de markt nu biedt, dan betaal je elke maand meer dan nodig.
Wanneer loont oversluiten?
Als vuistregel geldt: oversluiten is voordelig als het nieuwe tarief minimaal 0,5 procentpunt lager is dan je huidige rente en de eenmalige kosten (boeterente en bijkomende kosten) binnen een acceptabele terugverdientijd worden terugverdiend. Hoe langer je nog in je huis wilt wonen, hoe eerder oversluiten loont. Lees de vijf situaties bij wanneer oversluiten loont.
Actuele hypotheekrente
Of oversluiten nu loont, hangt af van het verschil met de actuele markt. Onderstaande gemiddelde tarieven per rentevastperiode zijn een referentie; je persoonlijke tarief hangt af van je inkomen en risicoklasse.
| Rentevastperiode | Gemiddelde rente |
|---|---|
| Variabel / tot 1 jaar | 4,13% |
| 1 tot 5 jaar vast | 3,75% |
| 5 tot 10 jaar vast | 3,54% |
| Meer dan 10 jaar vast | 3,68% |
Rekenvoorbeeld (indicatief): bij € 250.000 schuld, een huidige rente van 4,3% en een nieuwe rente van 3,55% bespaar je circa € 97 per maand. Bij een boeterente van € 5.600 verdien je die in circa 58 maanden terug. Reken je eigen situatie door met de besparingscalculator.
Hoe wordt de boeterente berekend?
Sluit je tussentijds over, dan vraagt je bank een boeterente: een vergoeding voor de rente die zij misloopt. Die mag volgens de AFM-methode (Wft art. 7:120a) niet hoger zijn dan het werkelijke financiële nadeel — de contante waarde van het renteverschil over je resterende rentevaste periode. Lees de volledige uitleg bij boeterente volgens de AFM of reken het direct uit met de boeterentecalculator.
Wat kost het oversluiten?
De kosten zijn afhankelijk van je situatie, maar bestaan doorgaans uit:
| Kostenpost | Indicatief bedrag | Aftrekbaar? |
|---|---|---|
| Boeterente | 2–8% van het saldo | Ja (box 1) |
| Advieskosten hypotheekadviseur | €1.500–3.000 | Ja (box 1) |
| Taxatiekosten | €400–600 | Ja (box 1) |
| Notariskosten (bij andere bank) | €800–1.500 | Nee |
| Kadastrale kosten | ±€170 | Nee |
Het complete overzicht en wat er fiscaal aftrekbaar is, staat op kosten oversluiten.
Let op: dubbele rente en overbrugging
Loopt je rentevastperiode binnenkort af, begin dan op tijd. Tussen het moment dat je nieuwe hypotheek rond is en je oude wordt afgelost, kan een korte periode van dubbele rente ontstaan. Door minimaal drie maanden van tevoren te starten en de passeerdatum goed te plannen, voorkom je dat je twee hypotheken tegelijk betaalt.
Aflossingsvrije hypotheek oversluiten
Heb je (deels) een aflossingsvrije hypotheek? Dan gelden er extra aandachtspunten bij oversluiten, mede door de nieuwe regels rond aflossingsvrij. Lees verder bij aflossingsvrije hypotheek oversluiten en bekijk de verschillen tussen de hypotheekvormen.
Het stappenplan
- Bereken indicatief met onze calculator: voer je saldo, huidige rente en resterende rentevastperiode in.
- Vraag onafhankelijk advies aan bij een AFM-geregistreerde hypotheekadviseur die meerdere geldverstrekkers vergelijkt.
- Kies een aanbieding: vergelijk niet alleen de rente, maar ook de looptijd, het boetevrije aflossingspercentage en NHG-mogelijkheden.
- Lever documenten aan: taxatierapport, loonstroken, jaaropgaven en je actuele hypotheekakte.
- Passeer bij de notaris (alleen bij een andere bank) en ontvang je nieuwe renteblad.
Een uitgebreidere uitleg per stap vind je in het stappenplan oversluiten.