Wat is hypotheek oversluiten?
Hypotheek oversluiten betekent dat je je huidige hypotheek beëindigt en een nieuwe afsluit, bij dezelfde of een andere geldverstrekker. Je lost je oude lening volledig af met de nieuwe hypotheek en betaalt voortaan een ander rentetarief. Het klinkt ingrijpend, maar voor veel huiseigenaren is het de meest effectieve manier om honderden euro's per maand te besparen.
In Nederland zijn de meeste hypotheken afgesloten met een rentevastperiode van 5, 10, 15 of 20 jaar. Wanneer je rente hoger is dan wat de markt momenteel biedt, betaal je elke maand te veel. Oversluiten maakt een eind aan dat verschil.
Wanneer loont oversluiten?
Als vuistregel geldt: oversluiten is voordelig als het nieuwe tarief minimaal 0,5 procentpunt lager is dan je huidige rente en de eenmalige kosten (boeterente en bijkomende kosten) binnen een acceptabele terugverdientijd worden terugverdiend. Hoe langer je nog in je huis wilt wonen, hoe eerder oversluiten loont.
Voorbeeld: Bij een openstaand saldo van €250.000, een huidige rente van 4,3% en een nieuwe rente van 3,55% bespaar je circa €97 per maand. Bij een boeterente van €5.600 verdien je die terug in circa 58 maanden (4 jaar en 10 maanden).
Wat kost het oversluiten?
De kosten zijn afhankelijk van je situatie, maar bestaan doorgaans uit:
| Kostenpost | Indicatief bedrag | Aftrekbaar? |
|---|---|---|
| Boeterente | 2–8% van het saldo | Ja (box 1) |
| Advieskosten hypotheekadviseur | €1.500–3.000 | Ja (box 1) |
| Taxatiekosten | €400–600 | Ja (box 1) |
| Notariskosten (bij andere bank) | €800–1.500 | Nee |
| Kadastrale kosten | ±€170 | Nee |
Het stappenplan
- Bereken indicatief met onze calculator: voer je saldo, huidige rente en resterende rentevastperiode in.
- Vraag een onafhankelijk advies aan bij een AFM-geregistreerde hypotheekadviseur. Die vergelijkt meerdere geldverstrekkers en rekent de exacte boeterente op bij jouw bank.
- Kies een aanbieding: vergelijk niet alleen de rente, maar ook de looptijd, het boetevrije aflossingspercentage en eventuele NHG-mogelijkheden.
- Lever documenten aan: taxatierapport, loonstroken, jaaropgaven, en je actuele hypotheekakte.
- Passeer bij de notaris (alleen bij een andere bank) en zet de nieuwe hypotheek om. Je ontvangt een nieuw renteblad.
Oversluiten bij dezelfde of andere bank?
Bij dezelfde bank betaal je geen notariskosten en is het proces sneller. Nadeel: je hebt maar één aanbieding en onderhandelingsruimte is beperkt. Bij een andere bank profiteer je van echte concurrentie en kun je het laagste tarief pakken — maar je hebt hogere éénmalige kosten.
Een onafhankelijke adviseur vergelijkt beide opties en rekent uit welke route voor jou netto het meest oplevert.